赶紧收藏！2019年最后三个月，给江宁买房人的10点建议！

买房不管是自住还是投资，都要看房子的升值潜力，对于不少身负房贷的购房一族来说，买房后房价走势时刻牵动着他们的心。那么2019年有哪些房产值得购买、升值潜力最大呢？

政策松动的前提，要么是行业触及系统性风险底线，例如出现业主违约潮，银行大面积坏账等，目前还看不到明显征兆；要么就是房地产长效机制建设取得实质性进展；

即使有所松动，也将会是“因城施政”，不会全面放松。例如在2014—2015年楼市刺激过程中，北上广深的限购是从没有放开过的。

同时，可能松动的只是限制性政策，类似 2014-2015 年的刺激性政策预计不会出现，不然决策层的脸都要被打烂了。

至于调控什么时候放松？

一是要看整体的市场走势，如果楼市整体走坏，房地产的存量过剩，购房者的需求不强。

虽然之前说不会轻易降利率，但一旦出现这种情况，可能最先松动的是资金端的利率。政策为了刺激房地产，下调利率和抵押贷首付比，以提高居民支付能力，通过管理居民加杠杆来透支住房需求。

然后才是对各种限的松绑，限价限购限售之类的。

所以这些信号要注意。

房价大涨会调控，一旦大跌，政府维稳的调控，就不会置之不理。

根据央行最新的数据，今年前9个月新增人民币贷款13.14万亿，其中5.69万亿是“住户贷款”。这意味，新增贷款的43%给了“住户”，也就是居民家庭。

中国人贷款能干什么？当然主要是买房子。

不过，目前中国居民债务压力已经不低。

中国居民大部分债务、财富都是体现在房产中，房价一旦大跌，对很多人来说将是不能承受之重。

而对于地方政府而言，很多地方政府发行的专项地方债里（比如土地整备专项债），是以GDP增速作为参照来预期地价上涨的。地价如果不涨，这些债券还本付息就是问题。

所以，房价如果大跌，并不符合大多数老百姓的利益，也不符合地方政府的利益。

政策的目标是维持稳定。所以，阴跌或者横盘将会是大概率。

这两天刚出一个新闻。合肥某院子项目刚降价6000销售，当地房管局局长就立马前往视察。

随后该项目又回涨了3000。

还有之前种种的“降价未遂”事件，意料之外，但是情理之中。

如上面所说，房价稳定是决策层的目标，也是广大群众可以接受的情况。

但是，如果你杠杆加得太高，就意味着，房价只要不涨你就是输。

我国当前的家庭债务，包括消费贷款和经营贷款，这其中以消费贷款为主体。

而消费贷款中，又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。

近两年来，短期消费贷款异军突起，涨幅之猛，远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款，往往都是以首付贷、消费贷，房抵贷之名，大肆进入房地产市场。

过去，丰富的金融工具对投资客而言是如虎添翼。

但现在要注意，翅膀如果插太多，会成鸟人。

前阵子，广州有中介抛出一批打折房源，标价8折，出货价是评估均价的85折，并且数量还不少。

不清楚的人，以为这是哪位房祖宗（房哥房爹什么的已经不够用了，现在叫房祖宗）在大甩卖，打听了才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖，这些房主基本都是因为还不起贷款，被银行收房了。

市场火热的时候，普涨是常态。

市场趋淡时，行情就开始分化了。

这种分化，既有全国范围内的一线，二线和三四线城市分化，也有一个城市内部，片区与板块之间的分化。

总体而言，一线城市问题不大，至少对刚需而言，每次下跌都是不错的买入机会。

二线城市要分强二线和弱二线。强二线的目前有一个概念叫准一线，比如杭州，南京、成都、武汉、厦门这些，远一点看，也是没问题的。

在我看来，排第三的是大城市圈中周边的城市。比如深圳周边的东莞、惠州，上海周边的昆山、苏州，北京周边的张家口、承德，广州周边的佛山等。

这些城市就属于环一线，他们的前途也是光明的。

再往下就是环二线了，类似南京周边的滁州、马鞍山、芜湖、镇江等城市。

最后是三四线，老实说，我现在对这类城市是看空的。

下面会讲到，一线、二线、三四线的楼市，无论从均价、土地供应等方面看，行情分化都十分明显。

即使是在同一个城市，不同片区的差异也很大。

例如深圳，优质的物业仍然需要抢购，而有的项目，据称开盘去化率只有1%。

因此，买房还是要核心地段的核心物业。顺周期的时候核心地区最先涨，逆周期核心地区最扛跌。

到目前为止，从整体情况而言，大部分二三线城市都还是处于微涨之中。

2019 年，对于新建商品房价格，一线城市和二三线城市表现出现分化。

一线城市同比价格相对稳定，与去年同期相比，涨幅在0附近徘徊。

二、三线城市同比价格仍维持上涨。

二线城市价格同比增速相对于2016年和2017年上半年有所下降，而三线城市新建商品房价格同比增速自2016 年后开始上升，目前仍维持2017年的增长水平，且同比增速高于二线城市和一线城市。

那为什么说刚需迎来入手窗口呢？

市场转淡的情况下，一是开发商可能“以价换量”，刚需或许可以找到一定优惠。

此前碧桂园在上海、郑州的项目均出现降价，同时在江苏省句容市、安徽省滁州市等地，碧桂园采取降低首付促销。

二是投资需求被压制，没有投资客一起抢房了，刚需的选择就更多。

对于刚需而言，房子是用来自住的，5年、7年内不大可能会卖房，因此短期房产价格的波动和下跌，挺挺也就过去了，只要中长期是保值的就可以，不要总是想着买在最低点。

但如果你确实有闲钱，仍然想投资房产也行。

因为自从1987年有官方的房价统计数据以来，粗略地算，年平均回报率约10%（未扣除通胀）。在别的地方找不到这样的资金回报率了。

但是，一定要做好中长期持有的准备，留够充足的月供，保障现金流。过去30年的商品房市场之路表明，一旦低迷起来，持续5年左右也是正常的。

三四线城市慎重，未来市场风险最大的依然是三四线城市。

一线城市有庞大的住房需求，能支撑得起未来房价在一个动态平衡内维持。但三四线城市供应大增，需求端在棚改货币化收紧后更为不足，下降风险大。

楼市有点跟股市很像，也玩板块轮动。

比如，这轮楼市的上涨是以一线城市的深圳开始，后是北京、上海。再后来，二线城市的厦门、南京、合肥点爆。最后是去年强势启动的三四线城市。

你可以看到，目前以北京为首的一线城市，以萎靡一年由余，特别是环京片区已经埋了不少人。

几个月前，以合肥、厦门为首的二线城市也开始调整了。那目前正火爆的三线城市会调整吗？

一定会的。而且我的悲观判断是，三四线城市一旦开始调整，几年内是没有希望了。

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